MRの副業

不動産投資で新築ワンルームマンションはなぜ100%買ってはいけないのか

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こんにちは。

現役MRのリョウタです。

ここ最近、いろんな不動産業者からしょっちゅう電話がかかってきます。

MRってほんと、不動産業者からターゲットにされていますよね。

私は全く脈がないことを理解してもらうため、不動産業者とわかった瞬間一方的に断って電話を切るようにしています。

電話がかかってくるような不動産業者が紹介してくるのはほとんどが都心の新築ワンルームマンションですが、新築で駅近でオシャレな外観だというふうに紹介されると、なんだか良さそうに聞こえてしまいます。

しかし、不動産業者が電話で紹介してくるような新築ワンルームマンションは100%失敗すると断言できます。

もしも電話で紹介された新築ワンルームマンションの購入を検討しているMRの方がいたら、すぐに検討するのをやめましょう。

今回はその理由について共有したいと思います。

新築ワンルームマンション投資はダメ

不動産投資自体は成功者も数多くいますし、MRの方でも実践している人はわりといますので、無謀な投資ではないと思います。

でも、MRにいきなり電話してくるような業者が紹介してくる新築ワンルームマンションはまず100%失敗するのが目に見えています。

私はそのことを確認するために、あえて電話を受けてどんな物件なのか紹介されてみました。

4社ほど電話に出て話をしたところ、彼らの紹介する物件のタイプは4社とも東京都内の新築ワンルームマンションでした。

営業マンの営業トークも4名ともほぼ同じ内容でした。

それがこちらです。

①節税になる

②ローン完済後はお客様の資産になり、年金代わりになる

③家賃収入を頂ける

業界共通のマニュアルがあるんじゃないかと思われるくらい同じことを言ってくるので、3人目以降は営業マンに言われる前にこちらから言いました。

①~③までの営業トークはまず間違いなくそのとおりにはなりませんので、投資するとどこかで詰んでしまいます。

それぞれの理由をご紹介します。

①節税になる

「不動産投資をしてかかった費用を経費として計上し、確定申告すれば会社の給料で支払った所得税と相殺することができ、節税になります」というのが不動産業者の決まり文句です。

たしかに不動産投資では、良い物件を購入することで大きな節税になると思います。

しかし、新築ワンルームマンション投資では思い描くような節税をすることはできません。

なぜかというと、新築ワンルームマンションはほぼ100%が鉄筋コンクリート造の建物だからです。

不動産投資における節税の基本部分は減価償却費になりますが、鉄筋コンクリート造の建物では法定耐用年数が47年と長く設定されています。

ちなみに、木造建築の法定耐用年数は22年です。

減価償却費は建物部分の金額をこの法定耐用年数で均等に割った金額を毎年計上することになっていますから、鉄筋コンクリート造のマンションでは物件の建物部分の価格を47で割った金額が節税金額になります。

つまり、建物が2000万円だった場合、

2000万円 ÷ 47 ≒ 42万5千円 

1年あたりに節税できる金額は42万5千円になります。

月あたり35,400円の節税です。

これ以外にも、火災保険や修繕費などの経費も計上できますが、いずれにしても新築ワンルームマンション投資ではそれほど大きな節税にはなりません。

都内の新築ワンルームマンションでは、新築プレミアムがついていて価格が実質価値よりも割高であるにもかかわらず、法定耐用年数が長いために節税という観点では不向きな投資です。

さらに、都心というのは土地の価格の割合が高いですから、総支払金額は高いにもかかわらず少ない減価償却費になってしまうことが多いのも節税には不利です。

②ローン完済後はお客様の資産になり、年金代わりになる

「ローン完済後には資産になり、資産形成にはもってこいです」「年金代わりになります」というのも必ず営業マンが言ってきますよね。

しかし、ローンを支払う期間は基本的に30年~35年間ですから、そんな遠い未来に物件のある場所がどうなっているかというのはまったく読めません。

新築を購入しているわけですから、かならずプレミアムが上乗せされていますので実勢価値よりもすでに割高の状態です。

30年後に運よくその割高の価格よりも価値が上がっていれば良いですが、世界の先進国の中でナンバー1人口減少する日本は東京でさえも30年後の土地の価値が値上がりしているかは疑問です。

そして、日本の建物は木造だろうが鉄筋コンクリート造だろうが間違いなく価値が下がっていきますので、30年後のボロボロのマンションにどれだけの価値が残っているかは更に疑問です。

当然、周囲の家賃基準も下がっていきますので、自分のマンションの家賃も徐々に下げていかなければなりません。

しかも、マンションは12~15年に1回程度の周期で大規模修繕をしなくてはならないですが、2回目、3回目となるにつれて修繕費も当然かさむようになります。

1回目は月々に支払う修繕積立費でまかなえたとしても、その後は追加で支払わなければならない可能性も出てきます。

ローンを完済しても、入居者が退去時の部屋の修繕費や月々の管理費、修繕積立費、固定資産税、火災保険料などがかかってきますので、資産になるどころか金食い虫になる可能性も充分にあります。

③家賃収入を頂ける

たしかに東京都心の新築マンションであれば、今のところはすぐに入居希望者が出てきて客付けには困らない可能性は高いと思います。

しかし、もともとワンルームマンションというのは1人暮らしの人もしくはDINKSと言われる2人暮らしが対象になります。

こういう客層だと、家族向けの物件に比べて短期間の入居になる確率は高くなります。

入居者が退去する度に部屋の修繕やクリーニング、客付けのための広告費などが発生しますので、年数が経つにつれてそれらの費用が重くのしかかってきます。

そして古くなってくると入居者も入りにくくなってきますので、空室期間ができるようになると家賃はその間ゼロですから、さらに厳しくなってきます。

都心だと周辺に次々と新しくて魅力的なマンションが建設されて、想定以上の早さで自分の物件の競争力は落ちていくことになります。

30年後まで②で述べたような費用をすべて家賃収入でまかない続けることは、見知らぬ不動産業者がいきなり紹介してきたような物件で達成できるのでしょうか。

まとめ

不動産は「千三つ」と言われるほど収益の出る物件は見つかりにくいものです。

千三つとは1000の物件のうち3つしかないという意味ですね。

ただでさえ見つかりにくい収益物件を、見知らぬ客に売るでしょうか。

間違いなく、名前も知らないような相手にいきなり電話してこないと売れないような「クソ物件」です。

収益が出る物件は不動産業者自身がより関係構築したい客に売るに決まっています。

不動産業者からの電話は全て無視し続けましょう。

不動産投資を検討しているのなら、せめて想定される家賃収入から購入価格と②で述べたような費用を差し引いた金額が、毎月のローンを上回っている、いわゆるキャッシュフローが出る物件を購入しないと、いきなり債務超過で投資失敗です。

私が電話に出て聞いた業者は4人とも、このキャッシュフローのこともよく理解していない感じでしたし、上記の金額は「ほぼ同額か、もしくはほんの少し(1~2万円)支払う程度です♡」と言っていましたので、収益物件という認識はなかったようです。

もしも不動産投資をやるなら、SUUMOやHOME’Sなどの物件検索サイトでいいので、自分で探してキャッシュフローが出るかどうか計算し、現地を見学して「これだ!」と思った物件を検討する方がまだ良いと思います。

金額が大きいですし、融資を受けなければならない金額だとリスクも高くなりますから、慎重にやるのが良いと思います。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

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