こんにちは。
現役MRのリョウタです。
MRをやっていると誰でも一度は不動産の営業マンから電話がかかってきたことがあると思います。
時間が空いていたりするとつい話を聞いてしまう人もいるかもしれませんが、聞いているとけっこう良さそうな話をしてくるので厄介です。
同じ会社の人でも何人か電話での営業を通じて投資用不動産を購入している人がいますが、電話をかけてくる不動産の営業マンから投資用マンションを買っても良いのでしょうか。
この件について検証してみたいと思います。
絶対に買ってはダメ
不動産屋は千三つ屋
結論から言うと、電話してくる営業マンから投資用マンションを購入するのは止めるべきです。
なぜなら、無差別に電話をかけて営業してまで売らなければならない投資用マンションなんて投資として成立するわけないからです。
投資として成り立つのなら営業の電話をかけまくらなくても購入したい人が簡単に見つかるはずです。
もしくは営業マンが自分で買えばいいはずです。
不動産の営業マンは「千三つ屋」と呼ばれています。
もともとは不動産物件というのは1,000のうち3つくらいしかまともに仕事になるものがないという意味だったそうですが、不動産の営業マンはあまりにウソばかりつくので途中から1,000の話のうち3つくらいしか本当の話がないという意味になっています。
そのくらい、投資用不動産はまともな商品がなく、また営業マンもウソばかりで信用してはいけないということです。
節税スキームもウソ
不動産営業マンの話を聞くと、たいてい「投資用マンションを持っていると家賃収入の他に経費を会社員として支払っている税金と相殺させて節税ができる」と言ってくるのではないかと思います。
しかし、これも全くその通りにはなり得ません。
不動産業者の営業マンはたいていの場合、都市部の数千万円のマンションをローンを組んで購入することを勧めてくるかと思います。
私は電話がかかってくる度にそのような物件を勧めてくる営業マンに対し確認していますが、ほぼ100％の業者がこのように言ってきます。
「数千万の都心のマンション1室を購入して、家賃収入でかかる経費（管理費や修繕費）やローン返済をほぼ相殺させることができ、その経費と会社員の税金とを相殺することで税金分を年間数十万円から100万円前後減らすことができます。これってすごくないですか？」
これに対しては必ずこのように返答するようにしています。
「家賃収入と経費やローン返済がほぼトントンなら投資利回りは0％ということですか？節税にしかならない物件に数千万円は出せません。」
この程度の返答に対して論理的に返答できる営業マンは皆無です。
上記の返答は当然の話で、レンタカーやレンタルCDなど何でも良いのですが、お客さんに貸すビジネスにおいて、得られる利益と仕入れ値や維持費がトントンなんて商売として成り立っていません。
節税にしかならない物件を投資用不動産とは呼べないです。
また、家賃収入でキャッシュフローが出なければ、突発的に何か修理しなければならなくなったり、空き室の期間ができてしまったら毎月何十万という持ち出しが発生してしまいます。
さらに、マンションは基本12年周期で大規模修繕を行います。
通常は毎月支払う修繕費から拠出されますが、何か問題があって余分な修繕費がかかったり、マンションの組合で設備の増設や改善を行っていて予算が足りなかったりすると
こんなリスクについては営業マンは一言も話しません。
百歩譲って東京のど真ん中の一流ブランドのマンションであれば、長期に維持していれば将来値上がりする可能性もありますが、値段も超高額でしょうし人口減少の日本でそれだけに期待して購入できるかどうかです。
35年でローン完済したら自分の資産に？
さらに、営業マンはこうも言ってきます。
「35年ローンを完済したらマンションはお客様のものになり、大きな資産が残ります。」
これについても喜べるものではありません。
たしかに、どうにか家賃収入を得ながら35年間ローンを払い続けて完済すればマンションは晴れて完全に自分の所有物になります。
しかし、日本で築30年オーバーのマンションにどれだけの価値が残っているでしょうか。
先ほどのとおり、マンションは通常12年周期で大規模修繕が実施されますが、そうなるとローン完済直後の36年目に3度目の大規模修繕が入る計算になります。
築36年にもなると積み立ての修繕費だけで予算がまかなえるかも不明確ですし、ましてや空室などが出ていると修繕費の積み立てが予定に届かないということも起こり得ます。
不動産の営業マンは「家賃収入を得ながらマンションが自分のものになる」なんて都合のいいことだけを言ってきますが、自分の資産になった頃にはただの金食い虫になっているということも充分考えられますし、そんなに先のことを決まったことのように言ってくるのを信用してはいけませんよね。
不動産投資するなら自分で探すのが鉄則
私自身は不動産投資について本を100冊以上読んで不動産経営セミナーにも何度か参加しましたが、一歩踏み込めずにやっていません。
不動産投資自体はうまく運営できれば安定的な投資になります。
しかし、わざわざ営業の電話をかけなければ売れないような投資用マンションは間違いなく素人をカモにしようとしている商品です。
ようするに値段が高すぎるということですね。
だから、MRに電話してくる投資用マンションの営業マンから物件を買うメリットは全くありません。
不動産投資は通常では買えないような安い値段で買うことでリスクを抑えることができますが、高い値段で買ってしまうと金額が高い分危険も大きいですから慎重さが必要になります。
不動産投資に興味があるなら、自分から物件を探しに行くのが鉄則になります。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
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